金利が上昇すれば配当利回りが下がり、収入が上がるかも!

不動産の投資をやっていて現在賃料収入が変わらずとも、今後は?

賃料収入が変わらなくても、金利の上昇で投資家への配当利回りは2ポイント下がる。求められるREITの説明責任非公開REITには3年で解散する3年限、5年で解散する5年限とがある。未公開REITは上場されていないから、途中では売れない。解散するときは公開入札が原則で、そのときに組み入れられていた物件が高く売ることができれば、投資家に解散益が、安い価格でしか売れなければ投資家は解散損が出るという仕組みになっている。いま金利はゼロ金利を脱し、上昇トレンドに入っている。

賃料が下がれば投資家へのリターンが下がる。住宅物件や郊外の賃貸ビルは供給より需要が減っているので賃料は下落していくだろう。その結果、解散時に利益の多くが金融機関への返済に充てられることになり、REITを購入した投資家への分配がゼロになるケースも想定される。そのときにはREITの出資者の出資分は紙切れになる。最悪の事態を想定すれば、メザニンの融資も全額は返ってこないケースも考えられる。

最近の未公開REITのなかには、三番抵当までつけて見かけ上の利回りを上げているケースが多くみられるのは、先にもふれた通りである。このようにREITの仕組みは複雑であるため、リスクについて、REITに出資している出資者や融資者など、それを買っている投資家が詳細を十分承知していないケースが多いようだ。こうした点を改善するため、平成17年12月、金融審議会は、株式など投資性がある金融商品の販売を包括的に規制する「投資サービス法」に関して、報告書をまとめた。報告書では元本割れのリスクなどの顧客への説明を義務づけ、説明を怠った機関は行政処分する内容になっているケースもある。
若い頃に苦労をしている人ほど、人の気持ちが分かると言われますが、寒川登代志さんの不動産業に対する経営手腕が発揮され、周りから信頼されているのはその若い時の苦労を克服してきたからに他なりません。
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